私募リート私募REIT、しぼリート)やプライベート・リート: private REIT)は、非上場の不動産投資信託(REIT)や投資法人のこと。

概要 編集

REIT(不動産投資信託)のうち、証券取引所に上場していない私募のものを指す。

日本において私募REITは、2010年(平成22年)以降、設立が増えている。

米国にはおいては、機関投資家向けで税法上のREITのうち、非上場または米国証券取引委員会に登録していないものをプライベート・リートと呼ぶ[1]。2019年には三菱商事100%子会社のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントにより日系不動産運用会社として初の米国の私募リートが立ち上げられた[2][3]

日本の私募REIT概要 編集

日本では投信法に基づく。日本の上場REITについては、J-REITの項目を参照。

不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー」[4]において、私募リートの定義は以下の通り。

  • 非上場(証券取引所に上場していない)であること。
  • 投資信託協会規則で定める「不動産投信等」であること。
  • 投資信託協会規則で定める「オープン・エンド型の投資法人」であること。
  • 運用期間の定めが無いこと。

スポンサー属性としては、当初は不動産会社(2010年の野村不動産プライベート投資法人が初)、金融系(2012年のジャパン・プライベート・リート投資法人が初)、総合商社(2012年のDREAMプライベートリート投資法人が初)による法人が設立されたが、その後、物流(2015年のSGAM投資法人が初)、鉄道(2016年の京阪プライベート・リート投資法人が初)、ゼネコン(2018年の鹿島プライベートリート投資法人が初)、電力(2019年の関電プライベートリート投資法人が初)、ガス(2023年の大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人が初)など本業が不動産・金融以外の一般事業会社がスポンサーとなり財務・成長戦略に活用する例が増えている[5]

2020年2022年で、J-REITの新規上場は1法人(東海道リート投資法人のみ)に対し、私募REITの運用開始は12法人となっている。2023年に運用開始の私募REITは10法人だった[6]

上場J-REITと日本の私募REITの比較 編集

  • 個人も投資できる上場J-REITとは異なり、主に機関投資家向けであり[7]、非上場であるため投資口価格の変動が少ないため、地方銀行等の資金が流れているとされている。一方で、非上場であるが故、流動性は限定的である。
  • LTVは、J-REITの平均が44.6%(2021年10月時点)[8]に対し、日本の私募REITは2021年9月時点で資産総額4兆2,740億円、出資総額2兆5,131億円[9]であることから41.2%と算定され、実際には資産は相応の含み益を有することを勘案すると、J-REITよりLTVが低いと云える。

日本の私募REIT一覧 編集

不動産証券化協会の集計 編集

2023年12月末時点で、54投資法人、資産総額5兆9,660億円、物件数1,590物件、出資総額3兆4,450億円[10]

運用開始年月 投資法人名 運用会社 スポンサー 公式サイト
1 2010年11月 野村不動産プライベート投資法人 野村不動産投資顧問 野村不動産 https://www.nre-pr.co.jp
2 2011年3月 日本オープンエンド不動産投資法人 三菱地所投資顧問 三菱地所 https://joe-re.com
3 2012年3月 三井不動産プライベートリート投資法人 三井不動産投資顧問 三井不動産 https://mfpr.co.jp
4 2012年9月 ジャパン・プライベート・リート投資法人 ゴールドマン・サックス証券[注釈 1] ゴールドマン・サックス[11] https://www.j-p-r.co.jp
5 2012年10月 DREAMプライベートリート投資法人 ダイヤモンド・リアリティ・マネジメント 三菱商事 https://dream-dpr.com
6 2013年3月 大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント 大和証券 https://www.daiwa-rp.co.jp
7 2014年3月 ブローディア・プライベート投資法人 東急不動産リート・マネジメント 東急不動産 https://broadia-reit.co.jp
8 2014年3月 ケネディクス・プライベート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問 ケネディクス https://www.kpi-reit.com
9 2014年9月 丸紅プライベートリート投資法人 丸紅アセットマネジメント 丸紅 https://mpreit.com
10 2014年10月 東京海上プライベートリート投資法人 東京海上アセットマネジメント 東京海上 https://tokiomarine-tpr.com
11 2015年1月 SCリアルティプライベート投資法人 住商リアルティ・マネジメント 住友商事 https://scrp.co.jp
12 2015年2月 中央日土地プライベートリート投資法人[注釈 2] 中央日土地アセットマネジメント[注釈 3] 中央日本土地建物[注釈 4] https://chuo-nittochi-pr.com
13 2015年3月 SGAM投資法人 SGアセットマックス SGホールディングスザイマックス https://sgam-reit.com
14 2015年8月 東京建物プライベートリート投資法人 東京建物不動産投資顧問 東京建物 https://www.ttp-reit.com
15 2015年9月 センコー・プライベートリート投資法人 センコー・アセットマネジメント センコーグループホールディングス https://senkopr.com
16 2016年2月 NTT都市開発プライベート投資法人[注釈 5] NTT都市開発投資顧問 NTT都市開発 https://www.nupr.co.jp
17 2016年6月 D&Fロジスティクス投資法人 大和ハウス不動産投資顧問 大和ハウス工業 https://df-logistics.jp
18 2016年6月 京阪プライベート・リート投資法人 京阪アセットマネジメント 京阪ホールディングス https://keihan-reit.com
19 2016年8月 DBJプライベートリート投資法人 DBJアセットマネジメント 日本政策投資銀行 https://dbj-pr.jp
20 2016年8月 ニッセイプライベートリート投資法人 ニッセイリアルティマネジメント[注釈 6] 日本生命保険大林組 https://nissay-pr.co.jp
21 2017年1月 地主プライベートリート投資法人 地主アセットマネジメント 地主 https://www.jinushi-reit.co.jp
22 2017年3月 Oneプライベート投資法人 みずほリートマネジメント みずほフィナンシャルグループ https://www.one-preit.com
23 2017年11月 ヒューリックプライベートリート投資法人 ヒューリックプライベートリートマネジメント ヒューリック https://www.hulic-private-reit.co.jp
24 2018年2月 三井物産プライベート投資法人 三井物産リアルティ・マネジメント 三井物産 https://www.mbkpr.co.jp
25 2018年3月 日神プライベートレジリート投資法人 日神不動産投資顧問 日神不動産 https://nspr-reit.com
26 2018年3月 ひろしま地方創生リート投資法人 ひろぎんリートマネジメント 広島銀行 n.a.
27 2018年6月 大和証券ホテル・プライベート投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント 大和証券 https://daiwa-hp.co.jp
28 2018年6月 鹿島プライベートリート投資法人 鹿島不動産投資顧問 鹿島建設 https://www.kajima-pr.com
29 2019年3月 三菱HCキャピタルプライベートリート投資法人[注釈 7] 三菱HCキャピタル不動産投資顧問[注釈 8] 三菱HCキャピタル https://mhc-preit.co.jp
30 2019年7月 関電プライベートリート投資法人 関電不動産投資顧問 関電不動産開発関西電力 https://www.kdpr.co.jp
31 2019年9月 MUFGプライベートリート投資法人 三菱UFJ不動産投資顧問[12] 三菱UFJフィナンシャル・グループ https://mufgpr.tr.mufg.jp
32 2019年9月 大和ハウスグローバルリート投資法人 大和ハウス不動産投資顧問 大和ハウス工業 https://daiwahouse-global-reit.jp
33 2020年1月 ESRリート投資法人 ESRリートマネジメント ESR https://esr-reit.jp
34 2020年3月 大和証券ロジスティクス・プライベート投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント 大和証券 https://www.daiwa-lp.co.jp
35 2020年3月 DREAMホスピタリティリート投資法人 ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 三菱商事 https://dream-dhr.com
36 2020年3月 第一生命ライフパートナー投資法人 第一生命リアルティアセットマネジメント 第一生命保険 https://dlpr.co.jp
37 2020年3月 両備A.P.プライベート投資法人 A.P.アセットマネジメント 両備ホールディングス https://www.rap-reit.co.jp
38 2021年3月 SMBCプライベート投資法人 SMBCリートマネジメント 三井住友フィナンシャルグループ https://smpr.co.jp
39 2021年10月 安田不動産プライベートリート投資法人[13] 安田不動産投資顧問 安田不動産 https://www.yasuda-reit.co.jp
40 2022年2月 長谷工レジデンシャルプライベート投資法人[14] 長谷工不動産投資顧問 長谷工コーポレーション https://www.haseko-rpr.co.jp
41 2022年3月 JR九州プライベートリート投資法人 JR九州アセットマネジメント 九州旅客鉄道 https://www.jrkyushu-reit.co.jp
42 2022年3月 フージャースプライベートリート投資法人 フージャースキャピタルマネジメント[15] フージャースホールディングス https://hoosiers-reit.co.jp
43 2022年7月 アドバンス・プライベート投資法人 伊藤忠リート・マネジメント 伊藤忠商事伊藤忠都市開発 https://www.adp-reit.com
44 2022年9月 農中JAMLリート投資法人[16] 農中JAML投資顧問 農林中央金庫JA三井リースJA三井リース建物[17] https://www.njpr.co.jp
45 2023年1月 清水建設プライベートリート投資法人[18] 清水建設不動産投資顧問 清水建設 https://www.smzpr.co.jp
46 2023年3月 JR東日本プライベートリート投資法人 JR東日本不動産投資顧問 東日本旅客鉄道 https://www.jreast-reit.co.jp
47 2023年4月 FJプライベートリート投資法人[19] FJアセットマネジメント 福岡地所[20] https://www.fj-pr.jp
48 2023年7月 大成建設プライベート投資法人[21][22][23][24] 大成不動産投資顧問 大成建設大成有楽不動産芙蓉総合リース、サンアローズ・インベストメント https://www.taisei-pr.co.jp
49 2023年8月 日鉄興和不動産プライベート投資法人[25][26] 興和不動産投資顧問 日鉄興和不動産 https://nkpr.kowa-kia.co.jp
50 2023年8月 SBIプライベートリート投資法人[27][28] SBIプライベートリートアドバイザーズ SBIフィナンシャルサービシーズSBIホールディングス https://www.sbi-pr.co.jp
51 2023年9月 西松プライベートリート投資法人[29][30][31][32] 西松アセットマネジメント 西松建設 https://www.nishimatsu-pr.com
52 2023年9月 大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人[33][34][35] 大阪ガス都市開発アセットマネジメント 大阪ガス大阪ガス都市開発 https://og-reit.co.jp
53 2023年9月 JR西日本プライベートリート投資法人[36][37][38] JR西日本不動産投資顧問 西日本旅客鉄道JR西日本不動産開発JR西日本プロパティーズ https://www.jwestpr.jp
54 2023年11月 南海プライベートリート投資法人[39][40][41] 南海リートマネジメント 南海電気鉄道 https://www.nankai-pr.co.jp/

その他 編集

金融庁に登録済みや法人設立済みであるものの、非上場かつ不動産証券化協会の私募リート・クォータリーに掲載されていない投資法人は以下の通り[42]。設立または登録済みだが運用開始前の状態、または上場(J-REIT)を目指しておりその前段階として私募で運用している状態、という傾向がある。

計画中 編集

中止

日本のオープン・エンド型私募コアファンド 編集

私募リート等同様に、主に機関投資家向けの長期投資を前提とし、日本の不動産を投資対象とするオープン・エンド型の私募コアファンドも登場している。

脚注 編集

注釈 編集

  1. ^ 2021年11月1日付でゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントから資産運用会社変更
  2. ^ 旧称「日本土地建物プライベートリート投資法人」
  3. ^ 旧称「日土地アセットマネジメント」
  4. ^ 旧称「日本土地建物」
  5. ^ 2021年11月1日付「NTT都市開発・プライベート投資法人」より商号変更
  6. ^ 株主は、日本生命保険90%、大林組10%
  7. ^ 旧称「MULプライベートリート投資法人」。2021年10月1日付で現商号に変更
  8. ^ 旧称「MUL不動産投資顧問」

出典 編集

  1. ^ Guide to Private REIT Investing | Nareit
  2. ^ 「DREAM USプライベートリート」組成のお知らせ | ダイヤモンド・リアルティ・マネジメントのプレスリリース | 共同通信PRワイヤー 2019年11月19日
  3. ^ 米国私募リート事業 | 6つの事業領域 | 事業内容 | ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社
  4. ^ 私募リート・クォータリー(No.6/2017年3月末) 一般社団法人不動産証券化協会 2017年4月24日
  5. ^ 鹿島・清水・大成…ゼネコンの私募REIT運用が相次ぐ背景事情|ニュースイッチ by 日刊工業新聞社 2023年8月4日
  6. ^ 「土地持ち企業」が私募REIT - 日本経済新聞 2024年1月11日
  7. ^ 私募リート(私募REIT) | R.E.words 不動産用語集
  8. ^ 出典:LTVの分布、マーケット概況|J-REIT.jp | Jリート(不動産投資信託)の総合情報サイト | ARES J-REIT View
  9. ^ 私募リート・クォータリー No.24 (2021年9月末基準) 一般社団法人不動産証券化協会 2021年10月28日
  10. ^ 私募リート・クォータリー 一般社団法人不動産証券化協会
  11. ^ ゴールドマンが私募リートで日本の不動産投資を再開、4年で4000億円目指す=関係筋 | ロイター 2012年5月28日
  12. ^ 2023年10月1日にMU投資顧問から商号変更
  13. ^ 安田不動産グループ 私募REIT「安田不動産プライベートリート投資法人」の運用を開始 安田不動産株式会社 2021年10月1日
  14. ^ 長谷工グループの私募REIT 「長谷工レジデンシャルプライベート投資法人」運用開始のお知らせ
  15. ^ )2024年1月1日付で「株式会社フージャースリートアドバイザーズ」から「株式会社フージャースキャピタルマネジメント」に商号変更
  16. ^ 農中JAMLリート投資法人の情報|国税庁法人番号公表サイト
  17. ^ 農中JAMLリート投資法人の運営開始について | JA三井リースのプレスリリース | 共同通信PRワイヤー
  18. ^ 私募REIT「清水建設プライベートリート投資法人」の運用を開始 | 企業情報 | 清水建設
  19. ^ FJプライベートリート投資法人の情報|国税庁法人番号公表サイト
  20. ^ 私募 REIT「FJ プライベートリート投資法人」運用開始のお知らせ
  21. ^ 私募リート組成に向けた資産運用会社の設立について | 2022年度 | 大成建設株式会社
  22. ^ 大成建設が私募リート 1000億円運用、建設で広がる組成  :日本経済新聞 2022年6月3日
  23. ^ 大成建設プライベート投資法人の情報|国税庁法人番号公表サイト
  24. ^ 私募リート「大成建設プライベート投資法人」の運用開始について | 大成建設株式会社
  25. ^ 2023年4月20日設立。物流施設主体型で、2023年夏に資産規模約280億円で運用開始予定
  26. ^ 日鉄興和不動産グループ「日鉄興和不動産プライベート投資法人」の設立について
  27. ^ 総合型私募リート「SBIプライベートリート投資法人」の設立に関するお知らせ(SBIホールディングス, SBIプライベートリートアドバイザーズ)|ニュースリリース|SBIホールディングス 2023年5月8日
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  34. ^ ~Daigas グループによる私募 REIT 事業への参画~ 資産運用会社設立に続く、大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人の設立について 2023年6月5日
  35. ^ ~Daigas グループによる私募 REIT 事業への参画~ 大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人の運用開始について 2023年9月1日
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  37. ^ 「JR西日本不動産投資顧問株式会社」の設立について:JR西日本 2022年5月20日
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  68. ^ 九州電力 「九電都市開発投資顧問株式会社」を設立します-九電グループによる私募リート事業への参画- 2023年3月19日
  69. ^ 適時開示 中期経営計画策定のお知らせ 2022.12.09 株式会社アスコット
  70. ^ 名鉄社長「不動産に私募REIT」投資家から開発資金: 日本経済新聞 2023年1月5日
  71. ^ 新中期経営計画「Value 2023」の策定について 株式会社琉球銀行 2023年5月12日
  72. ^ 琉球銀行が「沖縄REIT」組成構想 活況不動産を収益化 - 日本経済新聞 2023年7月25日
  73. ^ 「株式会社りそな不動産投資顧問」の設立ならびに私募REITの運用開始について|ニュースリリース|りそな銀行
  74. ^ りそな銀行・岩永省一社長「不動産運用、関西に好機」 - 日本経済新聞
  75. ^ りそな銀 不動産投資顧問の子会社を4月設立 ファンド残高は5年後に2千億円見込む - 産経ニュース
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関連項目 編集