「地図混乱地域」の版間の差分

[[画像ファイル:Kozu1Sumiyoshidai5.jpgJPG|thumb|350px|地図混乱地域内の住宅地 自治体におよる十分な整備が受けられないため、地域内に未舗装の私道が残る事例も見られる公図（画像は大津市住吉台地押調査図区）の一部。]]

'''地図混乱地域'''（ちずこんらんちいき）とは、[[日本]]の一定の地域において、[[登記所事項証明書#不動産登記|不動産登記事項証明書]]<ref group="†">登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面で、かつての登記簿謄本、抄本に対応するものをいう。</ref>や、[[法務局]]（登記所）が備え付けられている[[公図|地図]]（地図に準ずる図面を含む）に記載されている内容と、実際の[[土地]]の位置や形状が相違している地域をいう。「地図混乱」は、必要に応じて'''公図混乱'''、'''字図混乱'''など（あざずこんらん）とも表記すされる。

不動産具体的には、「その土地について、登記事項証明書（登記簿謄本）録のある者と実際に記載され使用している土地者が別人で、実際には存在せず、[[法務局]]が管理する[[公図|地図]]（地図に準ずる図面を含む）両者に何の関連も掲載されていない事例を主とため、その土地に対する。具体的には、「[[地主|地権者]]不明が誰なの土地かが分からない」、「所在（地権者不明）、「登記記録のある[[地番]]が、具体的にどの場所に存在するのかが分からない」（不存在地）、「同一の土地に複数の地番登記記録が重な複して存在しており合う土地、どの記録が正しいのかが分からない」（重複登記）などの事例がみ挙げられる。発生原因としては次の通り考えられる<ref>[[#森下1995|森下1995]] p.103</ref><ref name="dpj1">{{PDFlink|[http://www.dpj.or.jp/policy/houmu/images/090624pt_teigen.pdf 民主党 地籍調査・登記所備付地図整備の促進策に関する提言]}}</ref><ref>[[衆議院]][[予算委員会]]第三分科会 平成16年3月2日 法務省民事局長 房村精一政府参考人</ref>。

{{Quotation|*宅地造成で登記手続はされているが、その登記に対応する土地の位置区画が、地図と現地とで相違しているもの。

*自作農創設特別措置法（[[農地改革]]の根拠法）の施行による伴い、売り渡し強制的に処分された農地に係る地図面の不備によるもの<ref group="†">全国に点在していた未開墾地13,000km²が6年間で測量され、約4千枚の地図が作られた。こうして約14万戸の[[自作農]]が生まれた。</ref><ref>（[[#森下1997|森下1997]] p.2424）。</ref>。

*[[水害]]、[[地震]]、[[土砂災害|山崩れ]]などの自然災害の後、任意によって、土地を区画して居住が変形したことによるもの。

*その地図自体が、作製成当初からまったく現地の土地の位置区画を反映していないもの。}}

地図混乱これらの地域においては、以下に挙げる問題が懸念される。これらの発生によ通り、実際に地域住民の[[財産権]]や生活環境などが著しく侵害、制約される事態もを招いている<ref name="dpj1" />。

[[画像ファイル:Sumiyoshidai5Sumiyoshidai6.JPG|thumb|240px280px|地図混乱地域内の住宅地側溝 自治体による整備が受けられず、未舗装の私道が残会で補修している（画像は大津市住吉台地区）。]]

[[太平洋戦争]]の終結直後の日本は、全国にわたって[[インフラストラクチャー|産業基盤]]が壊滅された状況にあり、大多数の国民が[[生活#衣食住|衣食住]]に事欠いた困窮生活を強いられていた。しかし、[[朝鮮戦争]]特需に始まる戦後の復興により、人口が急増するとともに、所得や消費が急激に活発化されていった。1950年代半ばには、人口や産業の[[都市圏]]への集中が進み、その結果によるむことから近郊地域の[[住宅]]需要もが急拡大。し、「衣食足り、次はマイホーム」と、持ち家を夢見る多くの人が世にあふれる時期であに至った。一方、住宅が絶対的に不足する中、良好な住宅地環境を形成する上でのために必要不可欠な計画立案や法整備は、大きく立ち遅れていた<ref>[[#森下1997|森下1997]] pp.10-11</ref>。

そのような状況下、一部の宅地造成業者により、区画整理や地図訂正などの業務が適正に行われないままに、造成や販売が行われたる事例が多発した。具体的には、見取図的な山林原野の地図と、縮尺や精度の異なる平地部の地図が同時に利を混用されし、現地照合を怠ったまま[[分筆]]されをし続けて、土地の細分化がを進められてきたのである<ref>[[#森下1997|森下1997]] pp.13-14</ref>。

かつて、一般に利用できる土地の大部分は[[農地]]であった。[[律令制]]の下で農地の売買は禁じられる一方、支配者がその農地を耕作する者から[[年貢]]を徴収し、その財源を賄っていた。そのため[[検地]]を行って、農業生産高を把握し、適切に年貢を徴収することが重要であった。[[大化の改新]]以降、班田収受の実行のために作られた「'''[[校田|田図」]]'''（でんず）を始め、江戸時代には「'''[[江戸幕府の地図事業|国絵図」「]]'''（くにえず）、'''村絵図」「地引絵図」'''（むらえず）などが作成されたものの、これらは[[街道]]、[[河川]]を俯瞰した見取図に過ぎなかった<ref>[[#森下1995|森下1995]] pp.26-27</ref>。

[[明治時代]]に入り、土地売買の自由が認められ、一筆の土地ごとに[[地券]]（壬申改正地券）が土地の所有者に交付された<ref group="†">地券の発行に伴って、付図として作成された地図を「地券地図」、「（地租改正）地引絵図」（じびきえず）という（[[#森下1995|森下1995]] p.26）。</ref><ref>[http://www.nta.go.jp/ntc/sozei/tokubetsu/h15shiryoukan/a.htm 国税庁 平成15年度特別展示 地券の世界]</ref>。また、[[地租改正]]により、収税を作物の生産高ではなく、土地そのもの自体に課すことになり、全国的に土地調査、[[測量]]、地価の確定がなされた。この結果、一筆の土地の位置、地番、区画形状、地目、面積、所有者などを記載した図面をつなぎあわせた、[[小字|字]]（あざ）単位の「'''[[字限図]]」'''（あざきりず、あざかぎりず）が作成された。<ref group="†">字限図は所有者の自己申告で作成し、これを官吏が検査した。図面の作成目的が租税徴収であることが知られていたため、実際の絵面積より小さく測って記載されるなど、正確さに欠けるものであった。地籍調査をすると、実際と字限図の広さとでは、2割程度違う場合があるという（[[毎日新聞]]1993年5月31日夕刊、平成14年度[[土地家屋調査士#土地家屋調査士試験|土地家屋調査士試験]] 第4問）。</ref>。この字限図が、土地台帳制度における旧土地台帳付属地図、すなわち「公図」の原型」となった<ref>[[#森下1997|森下1997]] p.22</ref>。

当時における測量は、地元村民により1[[間]]ごとに印を付けた測量用の[[ロープ|縄]]を用いて、歩測や目測で行われた。また、生産性に乏しい山林原野については、ほとんど実測されずることなく目測に頼った。 従って、現代の測量技術で土地の位置、形状、面積の測定を行った場合に、大きな違いが出てくるのである<ref>[[#森下1995|森下1995]] pp.59-62</ref>。

登記法（明治19年8月11日法律第1号）制定に伴い、[[1885年]]（明治18年）から[[1889年]]（同明治22年）にかけわたって、全国の約3分の1の土地について絵図の更正がなされ、新たに作成された地図を'''更生図'''または「'''地押調査図」'''（じおしちょうさず、ちおうちょうさず<ref>[http://www.city.kawagoe.saitama.jp/www/contents/1099978312738/index.html 川越市 地籍調査の必要性]</ref>）と呼ばれ称した<ref group="†">土地の重複や脱落を防ぐために、一筆の土地ごとに押さえながら調査したことに由来する。今までさらに、明治時代初期から作成された上述の地図を総称して「談合絵図」（だんごうえず）、「談子図」（だんごず）、「野取絵図」（のとりえず）などともいわれる（[[#森下1995|森下1995]] p.60、平成14年度土地家屋調査士試験 第4問）。</ref>。さらに、土地台帳規則（明治22年3月22日勅令第39号）制定により、地券制度は廃止。新たに作成され、た土地台帳が課税台帳となり<ref>[http://www.nta.go.jp/ntc/sozei/tokubetsu/h15shiryoukan/03.htm 国税庁 平成15年度特別展示 3.壬申地券から改正地券へ]</ref>、この地押調査更生図（更正されなかった地域は旧来の字限図）が土地台帳付属地図、すなわち'''公図'''となった<ref group="†">2005年10月時点における、法務局（登記所）備付地図の総枚数は約646万5千枚。うち、公図（地図に準ずるもの）は287万枚。さらに、その大半を占める約207万枚は、明治時代に作成された土地台帳付属地図である（[[#清水他2006|清水他2006]] p.23）。</ref>。

[[1960年]]（昭和35年）、[[不動産登記法]]の改正により、土地の表示は土地台帳ではなく、登記簿の表題部に記載されることになった。これにより土地台帳及およびその付属地図（公図）はその存在意義を失った。しかし、これまでの公図は、'''[[s:不動産登記法#14|地籍調査]]を通じて「不動産登記法第14条]]第1項に規定する地図'''<ref group="†">[[緯度]]や[[経度]]を基に、[[1951年]]以降に行われる各自治体の[[地籍調査]]から作成」が整備される正確な地図まで、「'''14条地図'''」「'''14条1項地図'''」とに準ずるもいう。もともと同法17条に規定されていたことから、かつては「'''17条地図'''の」と呼称された。</ref group="†">が整備されるまで、[[国土調査法]]に基づく「地籍図」や、[[土地区画整理事業]]による「確定図」と併せても、地図それぞれ同様に準ず扱われるもの。</ref>と規定され、今なお法務局に保管されている<ref>[[#森下1997|森下1997]] p.136</ref>。

公図は、あくまで[[地租]]を課すための資料として作成されたに過ぎず、現代的な視点から見ると、信頼性に大きく欠ける地図である。とはいえ、土地の位置、形状、面積や境界線については一応の資料となり得る。そこで、公図が現状と異なる場合には、その部分の訂正を行わなければならない。ところが上述の通り、[[高度経済成長]]期を中心に、一部の宅地造成業者により、この訂正を行うための利害関係者の同意書を得ることなく、宅地造成や販売が繰り返される事例が多発した。この結果として、地図混乱地域が続出することとなった。

=== 万福寺地区 （川崎市麻生区） ===

[[小田急電鉄]][[小田急小田原線|小田原線]][[百合ヶ丘駅]]と[[新百合ヶ丘駅]]の中間に位置する、[[川崎市]][[麻生区]]内の住宅地区である。[[1961年]]（昭和36年）、に宅地造成業者が当地区2.4haを買収し、隣接地1.8haの土地所有者の同意を得て、4.2haにまとめて開発された。

もともと14筆の土地で所有者は3人、地目は山林であった当地区は、宅地造成によって180筆、所有者113人の土地に生まれ変わった。がしかし、所有者間の土地交換の手続きや工事実施計画が未完了のまま工事が施工されたため、時を経るに従って生活環境が向上する[[百合丘]]、[[新百合ヶ丘]]両団地区の住宅地に比べて、明らかに見劣りするようになった。

[[町内会]]の集会所もは設けられず、[[水道]]はも未整備。道路も[[私道]]で未舗装のまま。通過する自動車が増え、舞い上がるほこりと騒音振動に悩まされる毎日が続いたという。調査の結果、当地において法務局が管理する地図と現況が著しく食い違っている事実が判明。川崎市からは、現況通りに地図を修正し、私道を分筆したうえで寄付願を提出すれば、それを受理して道路整備を進める旨の回答が出た。

たまたま[[1984年]]（昭和59年）に隣接する新百合ヶ丘地区の区画事業が完成した折であったことから、その測量の際に用いられた基準点を活用できた。当地全域180筆の境界画定を完了させ、測量作業を通じて地籍積測量図を作成し、。[[1987年]]（昭和62年）に地籍積更正登記申請、道路寄付申請を行った。こうして私道が市道化され、基盤整備が一気に進められることになった<ref>[[#森下1995|森下1995]] pp.83-90</ref>。

[[山陽自動車道]][[広島東インターチェンジ|広島東IC]]南側、福田3丁目に位置する、[[広島市]][[東区_(広島市)|東区]]内の住宅地区である。[[1969年]]（昭和44年）に宅地造成業者が当地区の山林や農地12haを買収し、350区画の宅地を造成した。

もともと山林24筆、農地53筆の土地で、所有者は50人あまりだった当団地は、宅地造成によってそれぞれ311筆、139筆に分筆され、合計450筆の土地に生まれ変わった。しかし、法務局にある古い公図を新しく描き変えるための地籍積測量図の作成を怠った上に、宅地への転用手続きが済んでいない農地や国有地を勝手に取り込んで造成し、でたらめな地番をつけて販売した<ref group="†">[[b:農地法第4条|農地法第4条]]・[[b:農地法第5条|第5条]]により、2ha以上の4haを超える農地を転用する場合は、[[農林水産大臣]]による[[農地転用]]許可が必要となる。そのためには、畦畔（けいはん里道、あぜ道）や道路･水路や畦畔の境界確画定、農地所有者ごとに造成後の区画に合わせた測量と分筆、[[農業委員会]]への宅地転用許可申請を、それぞれ行わなければならない。</ref>。一方で法務局もこれを見抜けず、実態調査も行わずに登記申請を受け付けたという。

このために、登記簿に表示された地番の土地面積が実際とは食い違い、一つの宅地に複数の所有者が存在する事例や、79筆もの実際に不存在しない土地（幽霊土地）が登記される事例がみられた。1970年代半ばから所有権をめぐる紛争が続発する中で、地区内の私道を市道編入できず、上下水道の敷設工事整備も進まなかった。そのため各家庭では、井戸掘りや道路の補修を私費で行わざるって生活を得な続けていなど、た<ref>[[中国新聞]]1991年7月31日常 でたらめ地番訴訟の住民勝訴 「やっと自分の土地に」井戸生活に支障をきたすようになった耐え喜び</ref>。

この異常事態を解消するにはべく、[[民法]]162条に基づき、土地購入後10年以上土地を占有する（その土地に住む）住民の所有権を確認<ref group="†" name="minpo" />したうえで、集団和解により新しい地図を作成しなければならない。そこでする目的を掲げ、[[1986年]]（昭和61年）より4回にわたって、住民300人強が所有権の確認を求めて訴訟を提起。[[1991年]]（[[平成]]3年）に広島地裁で判決が下り、原告住民の所有権が無事に確認された<ref>[[#森下1995|森下1995]] pp.90-98</ref>。

[[東名高速道路]][[東名川崎インターチェンジ|東名川崎IC]]北西1km、[[川崎市]][[宮前区]]菅生（すがお）、犬蔵（いぬくら）に広がる住宅地区である。[[多摩丘陵]]内の約20haに516区画の宅地が造成され、1100世帯が居住している。[[1962年]]（昭和37年）からの2年間に、[[宅地造成等規制法]]に基づいて開発が行われた。

戦後の混乱期に農地解放で作成された公図が不正確だった上に、旧陸軍の演習地だった土地と民有地との境界もはっきりしなかった。このような中、宅地造成業者が実地測量をしないまま登記を行ったため、公図が現況と著しく食い違うこととなった。登記されながら、実際に存在しない土地（幽霊土地）も地区内に多数誕発生。した不存在地が、売買や融資の担保として利用さられ、果ては競売にかけられる事例のほか、別の土地を見せながら架空の土地を売りつける詐欺事件まで発生した。権利上の混乱があるため、地区内の私道を市道寄付できず、何十年にわたって未舗装の砂利道のまま放置かされてきた。土地の評価が非常に低くなり、売買も思うようにできなかった上に、下水道の整備も進まずに、住民は困難を強いられてきた。

住民は1980年代初頭から解決に向けて活動を開始。過去の経緯はともかく、「実際に住宅を保有し居住している事実」をもって所有権者とし、現況における境界線を採用する方向で協議に入った。幽霊土不存在地の所有者に登記抹消を説得したり、利害関係者の調整に手間取りながら、一人ひとりの地権者と話し合いを進め、土地の境界画定を行ってきた。この結果、約30年がかりで和解を成立。川崎市の実施する測量費用助成<ref>[http://www.city.kawasaki.jp/53/53kanri/home/sj_hp/sj_top/sj_top.htm 川崎市建設緑政局 川崎市測量助成制度]</ref>を受けて、[[1994年]]（平成6年）に測量を完了させた<ref>[[#森下1997|森下1997]] pp.129-130</ref><ref>[[東京新聞]]1994年9月9日 宮前区の蔵敷団地 「公図混乱」12日に和解成立</ref><ref>[[神奈川新聞]]1994年9月9日 公図混乱地域の川崎･蔵敷団地 境界争い解決へ</ref>。

*[[住吉台 (大津市)]] - 地図混乱問題を抱え、社会基盤整備が立ち遅れている住宅地区の一つ