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居抜き物件(いぬきぶっけん)とは、過去に入っていたお店内装厨房設備、空調設備、什器などの設備が残ったままになっている物件のことをいう。[1]広辞苑第5版では、「居抜き」とは「住宅や店舗を、家具や商品・設備をつけたまま、売りまたは貸すこと」と説明されています。

よって、「居抜き物件」は、店舗や工場、旅館などの、内装や設備が付帯した状態での賃貸や売買の対象となっている不動産ということになります。

概要編集

一般的には前テナントが使用していた当時の状態のまま、看板などの付け替えのみで出店できる状態のことをいう。物件によっては、「床・壁・天井だけあります」「厨房だけあります」というように、内装の一部だけ残っている場合でも居抜き物件という場合もあるが、その場合は「一部居抜き」といった表現をすることが多い。[2]日本だけでなく、近年では東南アジアでも浸透してきている[3]

語源編集

賃貸物件は引き渡す際に原状回復、つまり空っぽ、”カラ”(卵の殻)の状態にするのが通例である。”カラ”と対比して、原状回復しない状態を中身のある卵に例えて”ゆで卵”、つまり関西弁で言う”煮抜き(卵)”と比喩で表現したのを、関西人以外の方が聞き違えて、知ったかぶりで”居抜き”と使い始めたのが浸透したとの説もある。[要出典]

居抜き物件のメリット編集

[1]開店コストを抑えることができる。飲食店開店のためには、通常は長い期間がかかり、多くの資金も必要となります。 。コンセプトにあった居抜き物件に巡り合えたならば、内装工事がほとんど必要なく、設備も手ごろな価格で入手することができるので、その分を運転資金に回すなどすることができます。。そして、内装工事期間が必要ないので、物件の賃貸借契約を交わしたら時間をおかずに開店することが可能です。。内装の設計や、厨房設備や排気設備などを選ぶ手間が省け、多忙な開店前に時間的な余裕が生まれます。。さらに、内装工事費や設備費を抑えることができると、減価償却費も抑えることができるので、開店時だけではなく、開店後の経営においても、大変助かるでしょう。

メリットとしては、過去のお店から残されている内装や設備をそのまま使用できるため、初期投資を少なく抑えることができることがあげられる(ただし、中には造作譲渡料の支払いを求められることがある)。[要出典]


居抜き物件のデメリット編集

[1]内装や設備などに妥協が必要なことがある。こだわりがある場合には特に、理想とする内装と合致する物件を見つけることは容易くないでしょう。 ある程度の妥協が必要であったり、少し工事を入れる必要が出たりすることがあるかもしれません。設備についても、揃えたいものと実際に譲り受けるものとに若干の違いがあるかもしれません。また、設備は開店当初からすでに中古品ということになるので、早期に故障したり、 買い替え時期が早めに来たりすることを想定しておく必要があるでしょう。

店内のレイアウトがある程度決まっているため、イメージ通りの内装にしにくい点があげられる。中には、過去に営業していたお店が経営不振のために撤退したケースも少なくなく、そういった物件の場合、周辺に悪いイメージが浸透していため、新たに開業してもマイナスのイメージをぬぐえないことも考えるので注意が必要である。[4]

スケルトン編集

床・壁・天井・内装などが何もない「建物躯体だけの状態」の物件のことは、「スケルトン」という。

[1]居抜き物件とスケルトン物件の違いを確認すると、飲食店を開店する立場から、スケルトン物件について確認し、居抜き物件とスケルトン物件の違いを明確にしておきましょう。スケルトン物件とは、壁や床がコンクリートむき出しになっている状態の物件を指します。天井も配線が出ている状態であることが多いでしょう。スケルトン物件では、前テナントの業種業態にかかわらず、自分の店を一から作り上げることができるのが魅力です。 ただし、裏を返せば、その分の労力と時間的コストと金銭的コストが必要であるといえます。

それに対して居抜き物件は先述したとおり、内装工事がすんでおり、厨房設備なども備えられ、飲食店としての体裁がすでに整っている状態の物件です。 居抜き物件の取得は、スケルトン状態から飲食店としての体裁を整えるための労力やコストをすべて省略できることを意味します。

店舗物件は「基本スケルトン渡し・スケルトン返し」が基本なので、返却する際はスケルトン状態に戻す必要がある。しかし、新たに出店するテナントが旧テナントと同じ業種であれば、内装をわざわざ壊さなくてもそのままで引き渡しができれば内装工事費用が節約することができ、かつ元テナントにとってもスケルトンに戻す際の解体工事費用を節約することができる。その結果、引渡時間の短縮によりその物件のビルオーナーにとってもメリットとなる。[2]

脚注編集

  1. ^ a b c d 居抜き物件とは?”. レスタンダード株式会社 居抜き市場. 2019年11月29日閲覧。
  2. ^ a b 居抜き物件とは? 居抜き交渉ねっと 2016年8月29日閲覧。
  3. ^ タイ、東南アジアのM&A 売買物件プラットフォーム BuyBuySearch” (日本語). 2019年5月1日閲覧。
  4. ^ コストは安いがリスクもある、居抜き物件の特徴 アットホーム 2016年8月29日閲覧。

関連項目編集